L'immobilier investit le terrain

Au même titre que la Bourse, les voyages ou l'emploi, l'immobilier fait partie des sujets les plus "vendeurs" sur le Net. Figurant parmi les mots clés les plus recherchés, le "real estate", comme disent les Américains, est présent sur la plupart des portails généralistes. Ainsi, par exemple, sur la home page de lycos.fr, l'immobilier figure en bonne place, aux côtés de la finance et de la fiscalité, dans la rubrique "Economie". Chez Spray, on a créé une véritable "Chaîne immobilier" avec des petites annonces, des conseils en ligne et des liens vers des sites de bricolage ou de jardinage, le tout en partenariat avec le serveur www.immostreet.com. Cette bonne "cote" de l'immobilier se vérifie surtout par l'explosion des sites spécialisés. En interrogeant les moteurs de recherche, on accède rapidement à une dizaine de portails spécialisés, à un millier de sites d'agences immobilières, à près de 80 sites de promoteurs et à 6 annuaires professionnels, sans parler des sites consacrés au crédit immobilier (plus de 25), au déménagement (plus de 50) ou à l'aide au logement (plus de 40).

Une annonce revient de 10 à 15 fois moins cher sur le Net

Bien évidemment, cette profusion n'est pas due au hasard. Le sujet touche toutes les couches de la population et, selon une étude du quotidien Les Echos, 8,4 % des internautes français (soit plus de 500 000 personnes) ont visité, en juin dernier, des sites immobiliers - pendant une durée moyenne de quinze minutes. Au demeurant, l'immobilier on line n'est pas un phénomène nouveau. Prenant le relais des serveurs Minitel, qui, depuis longtemps déjà, diffusaient des petites annonces (ex : minitelorama), les premiers sites spécialisés d'agences sont apparus avec le développement du Web dans les années 1995-1996. Sur la Côte d'Azur, par exemple, plusieurs agents immobiliers (exemple : John Taylor à Cannes) avaient misé sur le Web pour présenter des produits haut de gamme à une clientèle internationale. Au départ, les sites étaient uniquement des vitrines, sans véritable contenu éditorial. Conçus davantage pour communiquer que pour vendre, ces serveurs ont toutefois mis en lumière les extraordinaires potentialités du Web. « Pour convaincre une agence d'être présente sur le Web, les arguments ne manquent pas », explique ainsi Mathieu Chatain, le directeur marketing et ventes d'123 immo, une société qui propose des sites "clés en main" aux professionnels de l'immobilier. « Tout d'abord, Internet permet à l'agence d'être "ouverte" 24 heures sur 24. Ensuite, le coût de dépôt d'une annonce y est de 10 à 15 fois moins élevé que sur un support papier. Ensuite, un site web témoigne du dynamisme de l'agent, ce qui peut l'aider à obtenir des mandats (ndlr : des offres qui transitent par son intermédiaire). »

L'invasion des portails

Sur les 17 000 agences immobilières recensées en France, on estime que plus d'un tiers sont désormais présentes sur le Net, le plus souvent par l'intermédiaire de sites fédérateurs, tels 123 immo.com, ou de réseaux professionnels, du type fnaim.fr ou orpi.com. Mais, aujourd'hui, ces sites d'agents immobiliers ne sont plus dominants sur le Web. Depuis 1999, ce sont les portails spécialisés qui ont envahi le marché. Ce phénomène s'est notamment manifesté par le lancement de Nexdom, en octobre 1999, puis par l'arrivée de nombreux concurrents, tels que immostreet.com, 123immo.com, logement.org, universimmo.com, sitimmo.fr et, plus récemment, l'apparition d'explorimmo.com, un gros portail comptant parmi ses actionnaires TF1, des promoteurs (ex : Cogedim) et le groupe Publiprint (Le Figaro, L'Indicateur Bertrand, Propriétés de France). En fait, de nombreux sites spécialisés sont liés à des supports papier avec qui ils partagent les petites annonces, voire une partie du contenu éditorial. Ainsi, proapart.com, un site mis en ligne en juillet dernier, émane de LPS, un hebdomadaire gratuit d'annonces immobilières diffusé en région parisienne. Pour sa part, le site entreparticuliers.com reprend les annonces payantes du journal Les annonces immobilières et pap.fr diffuse celles du journal De particulier à particulier. Pour tous ces sites spécialisés, la concurrence s'annonce donc particulièrement rude. Pour faire la différence, ils misent tout d'abord sur l'abondance de leur offre de biens à vendre ou à louer. A ce sujet, les chiffres annoncés par les sites spécialisés sont impressionnants : 230 000 annonces sur nexdom.com, 105 000 sur seloger.com, 70 000 sur 123immo.com, 45 000 biens à la vente et 810 agences immobilières sur www.orpi.com, 15 000 annonces de particuliers sur entreparticuliers.com et pap.fr. La consultation des annonces est d'ailleurs le principal motif de connexion des internautes. Sur Internet, le coût (en temps et en argent) de la recherche d'information est bien moindre par rapport au Minitel et à la presse papier. « Et puis, le Web permet d'enrichir le contenu des annonces, renchérit François Rychlewski, le responsable commercial de la société Mixad, qui fournit des bouquets de services pour les sites d'immobilier on line. Tout d'abord, les textes de présentation peuvent être plus longs que sur un support papier. Ensuite, les annonces peuvent être agrémentées de photos et d'un plan voire de visites virtuelles comme on le voit de plus en plus aujourd'hui. »

Des sites bâtis pour faire du marketing one-to-one

Mais, pour l'internaute, le plus grand confort réside sans doute dans ces moteurs lui permettant d'entrer tous les critères de sa recherche : ville, type de bien (appartement ou maison), nombre de pièces, budget mini ou maxi... Sur explorimmo.com, on peut même formuler une recherche en texte libre (ex : Je cherche un 3 pièces dans le 15ème arrondissement de Paris). L'utilisation de ces moteurs est d'ailleurs un bon test pour mesurer la richesse de la base de données d'un site. Sur la majorité des portails, on trouve également des systèmes d'alerte : dès qu'un bien correspond au desiderata d'un acheteur, ce dernier est aussitôt prévenu par mail. Mais attention, l'internaute est un client comme un autre. Pas question de répondre à ses demandes hors délai. Ni de lui proposer des annonces à la fraîcheur ou à la véracité incertaine, ce qui le pousserait très vite dans les bras de la concurrence. Pour le retenir, il faut également répondre à d'autres désirs. « Le chercheur de logement veut qu'on lui facilite la tâche », explique Jean Christophe Hua, le tout nouveau directeur général de la société Nexdom. Il privilégie donc les informations pratiques, celles qui peuvent lui faire gagner du temps et lui éviter de faire des erreurs. » A l'heure actuelle, on assiste d'ailleurs à une sorte de surenchère dans ces informations utiles. Sur la plupart des sites, la législation immobilière est passée au crible. Des plans de financements sont apportés sur un plateau avec de nombreux liens vers des sites de crédit on line (cf. encadré). Les assurances sont également à l'honneur avec des comparaisons entre les prestataires et des devis en ligne (ex : sur seloger.com). Côté pratique, on n'hésite pas à rentrer dans les moindres détails. Vous vous posez des questions sur le déménagement ? Une rubrique y est consacrée. Vous cherchez des idées pour décorer votre appartement, économiser de l'énergie, équiper votre salle de bain ? Un simple clic et vous êtes servi. Enfin, vous pouvez télécharger des modèles de contrats ou de lettres "types" destinés aux locataires ou aux propriétaires. C'est donc à celui qui fournira les informations les plus pointues. Sur nexdom.com, on va même jusqu'à proposer des cartes de la criminalité, avec un aperçu des zones à risque, et une enquête sur la qualité de l'air, ville par ville. Mais, le top aujourd'hui, c'est l'interactivité. L'internaute n'a pas toujours le temps ni l'envie de se plonger dans ces énormes masses éditoriales. Il veut des réponses rapides à ces questions. Pour le satisfaire, les portails ont donc engagé des conseillers immobiliers et des avocats en ligne. Sur nexdom.com, par exemple, le premier échange de mails est gratuit et l'avocat s'engage à répondre dans les 48 heures. En fait, les professionnels de l'immobilier on line ont compris qu'il fallait humaniser leur site car l'abondance du contenu n'est plus nécessairement la clé du succès.

La visite virtuelle : tout voir sans vous déplacer

Parmi les autres innovations, la visite virtuelle, en 3 D ou à 360°, est certainement la plus spectaculaire. Elle est rendue possible par des montages photos ou de petites vidéos, qui permettent à l'"homeseeker" de visiter, une à une, les pièces de son futur logement. Désormais, ce procédé est mis en avant sur de nombreux sites mais il concerne toutefois une infime minorité de biens. D'après Mathieu Chatain, le directeur marketing et ventes d'123 immo, il est fort probable que ces visites virtuelles deviennent bientôt "incontournables". « Mais il faut faire très attention au temps de chargement des images car la rapidité de consultation reste une priorité. » A l'heure actuelle, ces visites se font surtout à l'aide de photos. Les tarifs demandés aux vendeurs sont de 500 à 1 500 francs, selon le nombre de pièces du logement. Mais, à l'avenir, c'est naturellement la vidéo qui fait naître les plus grands espoirs. Pour se faire une idée de ses potentiali-tés, on peut aller sur le site www.immovision.com. La démonstration est attrayante (396 vidéos disponibles) mais l'internaute doit, au préalable, installer la version 7 de Real Player. Ainsi, donc, rien n'arrête le progrès sur les sites d'immobilier en ligne. Les acteurs investissent en permanence pour conquérir de nouveaux internautes. Selon Eric Decailly, le délégué général du réseau d'agences Orpi, les portails immobiliers consacrent chaque année de 10 à 20 millions de francs à la publicité. Parmi les intéressés, on a toutefois du mal à confirmer ces chiffres. Chez Nexdom, par exemple, on affirme que le budget communication n'a pas dépassé les 8 millions de francs durant l'année 2000, avec un accent mis sur la publicité on line. En ce qui concerne les chiffres de fréquentation, les administrateurs de sites sont, en revanche, beaucoup plus prolixes. Nexdom revendique pour sa part 7 000 visiteurs uniques par jour ; 123immo.com et proapart.com, 2 000 visiteurs par jour. Entreparticuliers.com et 123immo.com annoncent respectivement 1,2 et 1,5 million de pages vues par mois. Une chose est sûre, les sites sont de plus en plus consultés. Et les vertus de l'immobilier on line ne sont plus à démontrer. Selon l'étude de Netéconomie BNP-Paribas, 76 % des internautes américains qui prévoient d'acheter ou de vendre un bien dans les deux ans à venir sont décidés à utiliser Internet lors de leurs transactions. Les perspectives du secteur s'avèrent dont excellentes. Et ce d'autant plus que le marché français de l'immobilier est aujourd'hui de plus en plus "tendu", aux dires des professionnels. En clair, les biens disponibles ne sont pas suffisamment nombreux et la recherche d'un logement s'avère aujourd'hui de plus en plus difficile. Une nouvelle donne qui ne peut qu'inciter les "homeseekers" à venir tester les moteurs de recherche des principaux sites d'immobilier en ligne.

Un marché sous pression

De l'avis général, 1999 aura été une grande année pour l'immobilier, aussi bien pour le neuf que pour l'ancien. Tant à Paris qu'en province, l'activité est restée très soutenue avec une augmentation de 9,5 % des ventes par rapport à l'année précédente (un total de 600 000 transactions). Cette embellie s'explique bien entendu par le retour de la croissance mais également par des raisons "techniques" : niveau de prix et de taux attractifs, fin du dispositif Périssol, baisse des droits de mutation et de la TVA... Mais, pour l'an 2000, les chiffres risquent d'être beaucoup moins satisfaisants. Déjà, sur le premier semestre, on a constaté une baisse de 2,3 % du nombre des transactions. Dans toute la France, les prix sont en hausse et l'offre tend à diminuer. Les professionnels se retrouvent donc de plus en plus nombreux à évoquer un marché "sous pression".

La discrétion de l'immobilier d'entreprise

En 1999, les investissements en immobilier d'entreprise (bureaux, locaux commerciaux ou industriels) ont représenté 45 milliards de francs soit près de 90 % du budget total investi dans l'immobilier. Et pourtant, la profession continue d'afficher une cer-taine discrétion qui se retrouve d'ailleurs au niveau des sites internet. Inutile de chercher sur les moteurs de recherche, vous ne trouverez pas de "méga portail" ni de bannières racoleuses. Des sites fédérateurs commencent toutefois à apparaître comme, par exemple, bitoubi.fr. D'une ergonomie agréable et dynamique, Bitoubi tranche un peu avec l'austérité du secteur. Il propose des informations utiles (taux de la taxe professionnelle, statistiques sur le marché...), des annonces de biens à vendre ou à louer, un moteur de recherche et un système d'alerte. Le dépôt d'annonces y est entièrement gratuit et Bitoubi s'engage même à venir photographier votre bien, sans frais, s'il se trouve à Paris. Un peu seul pour l'instant sur ce créneau, Bitoubi aura très bientôt un concurrent avec le lancement, ce mois-ci de bcome.net, un site entièrement B to B se définissant comme une véritable "plate-forme communautaire". Bcome.net proposera également de nombreux services gratuits (bourse aux échanges, conseil des experts, forum de discussion etc.) mais également un logiciel de définition de surface en accès libre. Du côté des professionnels "traditionnels" du secteur, on a, certes, pris le virage d'Internet mais sans faire de gros investissements ; les grands noms du conseil en immobilier d'entreprise (Auguste Thouard, Bourdais, Arthur Loyd) ayant dans l'ensemble des sites relativement "basiques". Mais les choses devraient toutefois rapidement évoluer. Dans un contexte de raréfaction de l'offre et de hausse continue des prix (+ de 20 % par an), les entreprises auraient tort de se priver des outils Internet pour faire jouer la concurrence.

Les principaux sites

www.bitoubi.fr www.immobilierentreprise.com www.colliers.auguste-thouard.fr www.bourdais.fr www.arthur-loyd.com