Jessica Jaoui, JLL France : "Nous entrons dans une phase de stabilisation des centres commerciaux"

Quel paysage peut-on dresser des centres commerciaux sur le plan économique ?

En matière d'investissements, le marché des centres commerciaux se porte globalement beaucoup mieux. Les foncières ont donc renoué avec la performance après des années très difficiles. Les taux de vacances s'inscrivent désormais à la baisse, alors que, pendant les années post-Covid, il y avait eu une forte hausse sur ce plan. Les valeurs locatives sont donc corrigées. En revanche, d'un point de vue fréquentation, le "footfall" (nombre de visiteurs par an en anglais) n'a pas retrouvé son intensité pré-Covid, dans la plupart des cas. Contrairement aux chiffres d'affaires, qui, eux, sont de nouveau aux niveaux pré-Covid, ce qui signifie que les paniers moyens des clients ont augmenté malgré tout.

Par exemple, Unibail-Rodamco-Westfield (URW), en 2023, le taux de vacance des centres commerciaux d'URW était d'environ 5,4 %, soit un chiffre comparable à ce qu'il était en 2019. L'an passé, il était tombé à son plus bas niveau depuis 2017, soit 4,7 %. C'est un paramètre important car il représente une grosse partie du marché des grands centres commerciaux que nous appelons les "jumbo" dans notre jargon. La tendance est similaire chez un concurrent comme Klépierre, au demeurant. Leur taux de vacance a baissé de 50 points de base pour passer de 4 % à 3,5 % entre 2023 et 2024. En gros, la tendance est une baisse du taux de vacance d'environ 10 à 15 %. Au bon niveau de loyer, les locaux trouvent preneurs. En revanche, certaines galeries ont peut-être été un peu surdimensionnées par rapport à leurs zones de chalandise et à la concurrence.

Quels sont les grands enjeux stratégiques auxquels les foncières commerciales font face ?

Historiquement, le modèle français du jumbo s'est bâti avec un hypermarché faisant office de locomotive alimentaire et un mall central où les gens déambulent. Mais tout cela a changé. Les foncières veulent offrir une expérience de vie aux consommateurs qui soit différenciante de l'e-commerce. L'offre en restauration a significativement augmenté. Cela peut représenter 15 à 20 % de la surface occupée, contre à peine 5 % il y a une quinzaine d'années. Il faut aussi faire vivre le centre à plusieurs moments de la journée avec de l'événementiel (ex : concerts) mais aussi en favorisant une mixité d'usages. Il y a parfois des surfaces allouées à la création de maisons pour les femmes battues ou connaissant des difficultés de vie. Des projets sont ainsi développés avec des associations locales. Des espaces de coworking ou pour des cabinets médicaux sont aussi installés. Le but est que le centre commercial crée du lien social et fédère une communauté. Ce modèle hybride, qui se voit un peu partout en Europe, répond aussi aux difficultés traversées par certaines enseignes notamment celles du prêt-à-porter durement frappées par une vague de retail bashing, puis par la crise du Covid. À ces défis "coeur de métier", il faut ajouter ceux liés à la RSE tournés vers l'environnement et la soutenabilité de l'exploitation. Cela se traduit par de nécessaires investissements dans des ombrières sur les parkings, des panneaux photovoltaïques en toitures, des réductions des émissions carbone.

Et demain quelles tendances pourraient se faire jour ?

Je crois que nous sommes entrés dans une phase de stabilisation des centres commerciaux. À l'avenir, l'un des enjeux centraux résidera dans la capacité à créer de la mixité d'usage avec du résidentiel à côté des centres commerciaux, des bureaux, des écoles, des centres de santé à l'intérieur de ces grands ensembles, qui draineront différents types de populations, dont les seniors.